[楼市杂谈] 房价还在涨!降息又落空!下半年还能买房么?

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发表于 2020-8-18 08:57:07 |显示全部楼层
又到了月中国家统计局公布房价数据的时候,6月房价的整体回暖,让人们迫切的想知道7月的房价数据,是继续上涨,还是有所回落?

此外,央行8月17日公告称,央行今日开展7000亿元中期借贷便利(MLF)操作。此举对楼市又有什么影响?

【1】
日前,国家统计局发布7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。整体来说,7月份70城房价稳中微涨,但环比涨幅回落。
统计局数据显示:
7月份,初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.4%、0.8%和0.6%。二手住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月回落0.3个百分点。其中,北京持平,上海、广州和深圳分别上涨0.5%、1.6%和1.2%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.4个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.8%和0.5%,涨幅均与上月相同。
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为什么会出现这种,房价微涨,但是涨幅环比6月回落的情况呢?
主要是因为,疫情影响基本结束,7月调控收紧开始生效。
从全国70大城市房价数据看,7月新建住宅有59个城市城市房价上涨,这与2019年三季度最高点持平,下调城市6个也是2019年7月以后的最低水平。二手房方面,70城市房价数据,上涨城市45个,与2019年6月持平。
6月有一波房价冲高的行情,主要体现在一线如深圳,强二线如杭州、南京、宁波、东莞等城市。但随之而来7月份的调控收紧趋势,把房价涨幅又给按下去了。

上半年各地楼市政策倾向于轻微刺激楼市,虽然少有直接松绑调控,但比如:降低预售门槛、加速项目入市;降低人才落户门槛,绕过严格限购;购房补贴、契税补贴,这些手段还是有一定效果的。

但从7月开始,调控风向随之一变,先是高层在各种会议上公开表态,反复强调房住不炒;再是上半年炒房“最凶”的深圳突然放出“王炸”——收紧调控、打击炒房;随后,多个热点城市跟进,着重楼市打假——假离婚、假人才、假落户。
由此,房价涨幅降低就很容易理解了。
但为什么还在微涨?没有全面调头房价下跌?
因为整体调控诉求是“求稳”。除深圳外,其他城市都只是在打击炒房,没有全面打压楼市,调控政策力度有限。

未来几个月,如果没有特别重大的调控转向,且在各地无政策刺激的情况下,预计房价上涨幅度将继续走低。
【2】
央行8月17日公告称,央行今日开展7000亿元中期借贷便利(MLF)操作。此次MLF操作是对本月两笔MLF到期的一次性续做,充分满足了金融机构需求。本次MLF中标利率为2.95%,与上次持平。
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这里有两个数据,一是7000亿元;二是中标利率2.95%,与上次持平。
前者7000亿元,与我们购房者不直接相关,先不过多分析。
主要讲后者,MLF利率仍是2.95%,与上次持平。
MLF利率影响LPR利率,LPR利率影响选择LPR模式贷款人的房贷利率。

所以,大概率是8月20日,降息再度落空。而这已经是自4月20日LPR利率降息之后,央行第4个月拒绝降息。
原因主要有三点:
一是,经济恢复速度比预计的快,过快放水容易产生副作用。
7月份公布的二季度GDP增速转正,实现反弹。
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下图是截至7月的工业增加值,也出现了V型反弹。 640.webp (37).jpg
在各种指标数据超预期快速恢复的情况下,必须谨慎放水,货币的宽松如果过了头,会有副作用。所以,之后还要不要继续,要再等等看接下来的发展情况。

二是,楼市快速回暖,甚至出现局部过热。
局部过热不用多说,大家都有看到。就算用调控政策限制了部分炒房,也没见市场立刻冷下来,说明普通购房群体的购房动力和能力还是很强的。

如果此时继续降低LPR、降低房贷利率,也许会刺激更多的人出手买房,可能引发新一轮房价上涨。而这明显是与“求稳”的大方向相悖,所以维持现状,让调控成果继续巩固一下。
三是,留足子弹,应对内部风险和外部压力。
内部风险指的是国内难以消灭完全,不定时出现的疫情确诊;外部压力不深入讲了,经济全球化的现在,我国难以完全独立不受影响。

【3】
下半年还能买房么?
这个问题,其实还是想问,房价是涨是跌?
害怕着急买了,房价跌了;或者拖着没买,房价又涨了。

房价趋势前面分析过了,大行情就是稳中有涨,但是涨幅逐渐变小。

具体落实到每个城市,要看城市层级和楼市现状。
层级方面,明显是一二线城市被紧盯,微微涨可以,但是冒头就要敲打,过冷就要放松。
比如深圳过热,要敲打;像北京这种调控多年的,今年频繁推不限价地块,就是一个轻微放松的信号,价格可以涨一点儿,动一动了。
而三四线城市,主要看自觉,高层只会在被触及调控底线的时候出手阻止,其他时候都是任其发展。在这些地方买房,就要注意谨慎选择。
比如,炒作概念的新区、各种规划“高大上”的产业园,这些园区规划落实的速度,也许还没有周围房价涨的速度快。盲目买入,难保自己不会是高位站岗的那个。
价格趋势说了,最后再说下房贷,想买房的不用再等LPR降了。等两三个月可能来的降息,也许还不如早点买房省钱。
真想等的,也不用担心等久了LPR利率上涨。整体的货币宽松趋势还将持续,就算真要收紧楼市,也没必要通过上调房贷利率来实现,各种调控政策更加直接有效。
来源:房天下 版权归其所有
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